物业经理人的社会需求

随着专业科学技术的快速发展，市场竞争越来越激烈，物业管理已经不仅仅限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。但实际上，靠企业本身所生产的服务产品已经不可能全面满足业主的要求，这就需要进一步实现专业化管理。

物业管理企业应该利用职业经理人的优势，通过组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，这就需要重视和发展专业化服务市场，使专业化的服务市场不断成熟和规范。只有这样，物业管理经理人才能按照专业化要求真正代表业主实施质量监控，有效地利用整个社会资源，从而提高对业主服务的质量。物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，所以企业必须走专业化，集约化经营的发展道路。这是因为规模化，集约化经营能为物业企业降低成本，同时，规模化、集约化经营能为物业企业积聚更多的专业人才，使人才有施展才干的舞台，使人才的聪明才智得到充分的发挥，从而能为企业积累更多的资金，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。

物业管理是集社会化、专业化、企业化、市场化经营为一体，寓经营与管理于服务之中的一种服务性行业。它管理的职责范围在管辖区内，但管辖区内也并不只是物业管理一家的事，它还涉及城市规划、园林、市容环卫、电力、通信、公用、公安、市政、城管监察等十几个主管部门。因此，作为物业管理职业经理人必须按合同约定，通过优质服务来增强企业效益。首先，职业经理人是通过自己专业知识与管理经验获得的自赋角色，它的活动范畴在合约之内。社会和业主对物业职业经理人的权利，义务及行为规范有着特殊的要求。因此，经理人必须自觉意识到角色赋予自己的各项要求和义务。要到位，不能越位，并以自己的聪明才智完成角色赋予的各项任务。其次，职业经理人是企业的经营管理者，或以企业经营管理为职业的一个社会阶层。职业经理人不是“老板”，不是业主，他是一个被雇佣者。在日常的经营管理活动中，他必须对股东会、董事会、业主大会负责，必须完成股东会、董事会、业主大会交给的各项任务和合同约定的各项任务和合同指标。如果他不能完成，就将失去经理这个职位。同理，业主，业委会或业主大会也能从合同约定的条款中来考核经理人的业绩。 物业管理最基本的职能就是按合约、按分等定级的标准为业主（使用人）提供完美的服务。

但提供完美的服务不是叫经理人整天忙于具体事务中。一个物业公司如同一个工厂，总经理（厂长）的主要精力和时间是放在为业主当好家、理好财，站在业主的立场上真正代表业主行使对服务方的质量监控以及咨询策划等方面。看一个职业经理人合格不合格，不是看你是否忙，而是看你管理经营决策与服务的效果，看你完成本职工作的业绩。

一个物业管理企业的发展前途，归根结底取决于经理人团队的发展趋势和方向。如果一个企业有一个强有力的、不断更新、不断完善、不断提高的经理人团队，就能保持它那永不枯竭的生机。反之，没有这样的经理人团队，公司的生命力就是短暂的，有限的，甚至是危险的。纵观我国现代工商业发展史，不难得出这样的结论。要招聘或选择一两个好经理并不难，但要组织成一个精明强悍的，高水准，高效率的经理人团队却不容易，特别是要培养出长期的，持续的，强有力的，与时俱进的经理人团队更是难上加难。

鉴于上述原因，必须使经理人具有较强的计划、组织、领导、协调、沟通及控制能力，具备职业经理应具备的基本素质。同时作为整个行业还必须严格职业经理人业绩评议考核制度，对一些品德不佳者，缺乏业绩或管理不力者，应淘汰出局，以确保经理人队伍的水准。物业职业经理人是市场经济的产物，它虽然年轻，却有顽强的生命力。在以法治国，以德治国的今天，公司法人治理结构是公司制的核心。一个企业只有解决治理结构问题，将人力资本、货币资本和项目资本有机结合，企业才能发展。在企业中，人是最革命、最活跃的因素。

现代企业只有当职业经理人把自己的命运与企业的命运紧密地联系在一起时，合作才是长久的，企业的持续发展才成为可能。中国的物业管理要走向世界，就必须实行与国际接轨的CEO治理结构模式的现代企业制度。物业管理的股权结构虽然比较分散，但职业经理人一旦持有自己的股份或资本，就有了充分发展的空间。到那时，物业管理这个朝阳产业就一定会更加显示出它的蓬勃生机。

现实社会对物业经理人的高要求，导致这个行业很难拥有一位符合要求的高质量经理人。当然，在十堰市这个县域经济不是很发达的竹山县内，当然也会根据人才市场做一定的让步：1、有一定的协调能力；2、懂得物业相关法律知识；3、能够独当一面解决问题；4、有一定的牺牲精神。达到以上四点就可以了，因为物业行业需要面对的问题五花八门，不确定会在哪个时间发生，要及时解决就需要经理不分时间点妥善安排。但，即便是去除了那么多的繁文缛节，就这说起来简单的4点，断然也不是随便某个人就能做到的。

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（图文：方波    审核：彭莉）